Het Didam II-arrest van 15 november 2024 brengt meer duidelijkheid in de complexe juridische regels rond vastgoedtransacties met overheidsinstanties. Waar het eerdere Didam I-arrest (26 november 2021) zorgde voor meer transparantie, ontstonden er ook uitdagingen in de praktijk, zoals onzekerheid over lopende transacties en de positie van verschillende betrokken partijen. Met het Didam II-arrest neemt de Hoge Raad enkele van deze knelpunten weg. Dit is goed nieuws voor alle betrokkenen in de vastgoedsector: van overheden en projectontwikkelaars tot financiers en derden-gegadigden. De nieuwe uitspraak biedt meer houvast en concrete handvatten, zodat vastgoedtransacties eerlijker én voorspelbaarder worden.
Wat betekenen deze ontwikkelingen voor jou als vastgoedondernemer? Hooglander Advocaten zet de belangrijkste inzichten en gevolgen voor je op een rij.
Het Didam I-arrest
In het Didam I-arrest overwoog de Hoge Raad dat overheidsinstanties bij het verkopen of verhuren van onroerend goed het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren. Dit betekent dat zij alle potentiële kopers of huurders een gelijke kans moeten bieden. Het Didam II-arrest verduidelijkt wat de gevolgen zijn als overheden zich niet aan deze regels houden.
Wat houdt het Didam II-arrest in?
De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest een aantal vragen beantwoord. Zo heeft de Hoge Raad onder andere overwogen dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op verkoop- of verhuurbesluiten van vóór het Didam I-arrest. Bovendien werd overwogen dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet op die grond nietig of vernietigbaar is, maar dat benadeelde partijen die ten onrechte geen gelijke kans hebben gekregen, mogelijk recht hebben op schadevergoeding omdat het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Tegelijkertijd leren we van het Didam II-arrest dat er geen ruimere uitzondering wordt geformuleerd dan “de enige serieuze gegadigde” die al in het Didam I-arrest voorbijkwam. Dit terwijl dat door de advocaat-generaal wel werd bepleit in zijn advies aan de Hoge Raad.
Wat brengt de toekomst?
Hoewel het Didam II-arrest veel verduidelijkt, is het juridische verhaal nog niet volledig afgerond. De zaak is doorverwezen naar het Hof Den Haag, dat zich opnieuw over de kwestie zal buigen. Een belangrijk open punt is bijvoorbeeld de vraag hoe het zit met de verhouding tussen het gelijkheidsbeginsel uit het Didam I-arrest en andere beginselen zoals het vertrouwensbeginsel. Bovendien blijft de vraag open hoe schadeclaims van teleurgestelde gegadigden in de praktijk worden behandeld. Kan bijvoorbeeld de schadevergoeding in natura worden voldaan? Deze punten zullen in de komende jaren verder worden uitgewerkt in de rechtspraak.
Wat betekent dit specifiek voor grondeigenaren en vastgoedontwikkelaars
Grondeigenaren
Het Didam II-arrest biedt grondeigenaren meer rust. Transacties die niet volledig in lijn zijn met de Didam-regels kunnen in principe niet meer leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid. Dit biedt de grondeigenaar meer zekerheid over de eigendom van de grond, wat weer van belang kan zijn bij bijvoorbeeld doorverkoop.
Vastgoedontwikkelaars
Naast de zekerheid over eigendomstitels moeten ontwikkelaars alert blijven op de neiging van gemeenten om eventuele risico’s op Didam-claims door te schuiven. Gemeenten kunnen proberen ontwikkelaars verantwoordelijk te maken voor schadeclaims, maar hier zijn juridisch geen standaardgronden voor. Ontwikkelaars doen er goed aan om dergelijke risico’s expliciet uit te sluiten in hun contracten. Onze vastgoedexperts helpen je hier graag bij!
Andere belanghebbenden
Belanghebbenden die kansen willen benutten, moeten proactief handelen bij de publicatie van een voorgenomen transactie. Wie nalaat bezwaar te maken, verliest niet alleen een kans om de overeenkomst ongeldig te laten verklaren, maar kan bij een eventuele schadeclaim nalatigheid worden verweten.
Waarom Hooglander Advocaten?
Ons team van vastgoed- en bestuursrechtadvocaten staat voor jou klaar om jouw belangen te beschermen in transacties met overheidsinstanties. Of het nu gaat om het vooraf beoordelen van verkoopprocedures, het opstellen van contracten of het oplossen van geschillen, wij staan klaar om je te ondersteunen. Met ons aan je zijde weet je zeker dat je sterk staat.
Bereid je voor op de nieuwe spelregels
Het Didam II-arrest biedt vastgoedondernemers een duidelijkere basis voor vastgoedtransacties met overheden. Tegelijkertijd vraagt het om scherpte en juridische kennis om de geboden kansen optimaal te benutten. Wil je weten hoe je jouw onderneming kunt voorbereiden op deze nieuwe spelregels? Neem gerust contact op met een van de collega’s van team Vastgoed & Projectontwikkeling. Samen zorgen we ervoor dat je de voordelen van deze uitspraak ten volle benut en juridische risico’s voorkomt.
