Als ondernemer wil je ondernemen! Je gaat er dan ook vanuit dat, als een bevoegd ambtenaar van de gemeente aangeeft dat de vergunningen in..
Als ondernemer wil je ondernemen! Je gaat er dan ook vanuit dat, als een bevoegd ambtenaar van de gemeente aangeeft dat de vergunningen in orde zijn, dit klopt. Dit heet ook wel het vertrouwensbeginsel. Soms kom je als ondernemer toch voor een nare verrassing te staan en blijkt de toezegging over een vergunning toch in strijd te zijn met de mogelijkheden op het perceel.
Een beroep op een vertrouwensbeginsel slaagt niet snel. Er moet immers sprake zijn van: “een aan het bestuursorgaan (bijv. de gemeente) toe te rekenen, concrete, ondubbelzinnige toezegging, door een daartoe bevoegd persoon waaraan verwachtingen kunnen worden ontleend”. De bewijsvoering hiervan is lastig rond te krijgen.
Hoe kun jij je als ondernemer toch beroepen op het vertrouwensbeginsel en zorgen dat jouw risico’s beperkt blijven?
Vertrouwen op het vertrouwensbeginsel
Op 10 februari 2023 heeft de Rechtbank Limburg een uitspraak gedaan over toezeggingen door een ambtenaar aan een perceeleigenaar die het doel heeft een manegebedrijf te starten. In deze uitspraak wordt helder uiteengezet wanneer een beroep op het vertrouwensbeginsel kan slagen.
De jurisprudentie die hieruit voortvloeit heeft invloed op toekomstige procedures, wij leggen het graag voor je uit aan de hand van deze recente casus.
Casus: de bouw van een manege in Limburg
De eigenaar van een perceel vraagt in 2002 een vergunning aan voor het bouwen van een rijhal met ponystalling. In 2017 wil de eigenaar het perceel verkopen. Op dat moment ligt alleen de fundering van de rijhal, de rest van de accommodatie is nog niet gerealiseerd. De potentiële koper informeert bij de gemeente of de vergunning nog kan worden gebruikt en een manegebedrijf kan worden geëxploiteerd, de gemeente antwoordt daarop per mail:
“In de bijlage van dit bericht treft u de bouwvergunning van het perceel [adres] aan. Volgens de vergunning mag er een rijhal met een ponystalling worden gerealiseerd.
Dit impliceert dat de rijhal en stalling ook t.b.v. van derden zou kunnen worden gebruikt.
Toch wil ik u nogmaals adviseren om uw plannen voor het pand aan ons kenbaar te maken.
Wij kunnen u dan adviseren of er nog andere vergunningen noodzakelijk zijn.”
De potentiële koper besluit het perceel aan te kopen. Een jaar na de levering ontvangt de nieuwe eigenaar een bericht waarin de gemeente stelt dat het houden van paarden op het perceel in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Volgens het geldende bestemmingsplan (uit 2018) is de bestemming ter plaatse “sport”. Het bestemmingsplan laat het houden van paarden dus niet toe. Weer een jaar later ontvangt de eigenaar een voornemen van de gemeente tot intrekking van de bouwvergunning voor de rijhal en ponystalling. Vervolgens ontstaat discussie over het al dan niet aanvangen van de bouwwerkzaamheden en trekt de gemeente de vergunning in. De eigenaar gaat in bezwaar, maar de gemeente handhaaft haar besluit waarna beroep volgt.
De rechtbank stelt de eigenaar van het perceel in het gelijk. De gemeente heeft volgens de rechtbank een onredelijke belangenafweging gemaakt en vindt dat de man erop heeft mogen vertrouwen dat de vergunning niet zou worden ingetrokken, op basis van de hierboven geciteerde email. Dit was voor de eigenaar reden om het perceel aan te kopen. Dat over een lange periode geen bouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, doet niet af aan de geldigheid van de vergunning.
Schadevergoeding?
Doordat de eigenaar van het perceel in het gelijk is gesteld, heeft hij recht op een schadevergoeding. De schade voor de perceeleigenaar bestaat uit het verschil tussen de waarde van het perceel op het moment dat daar een rijhal aanwezig mocht zijn en die ook gebruikt mocht worden, versus een perceel dat alleen voor sportdoeleinden te gebruiken is. De gemeente moet een nieuw besluit nemen waarin de schade wordt vergoed of de plannen voor de bouw en (manege) gebruik van een rijhal en ponystalling worden aangepast.
Jurisprudentie, een richtlijn voor rechtspraak in latere, soortgelijke gevallen,
Een toezegging over vergunning kan belangrijk zijn voor een grondeigenaar, zoals deze manegehouder, om wel of geen bouwwerk te realiseren.
Door de uitspraak van de Rechtbank Limburg is er jurisprudentie gekomen op toezeggingen door een gemeentelijke ambtenaar aan een perceeleigenaar.[1] In de uitspraak wordt helder uiteengezet wanneer een beroep op het vertrouwensbeginsel kan slagen. Als de ambtenaar de eigenaar foutief heeft geïnformeerd kan de eigenaar zich dus beroepen op een toezegging namens de gemeente.
Hoe beperk jij jouw risico’s met behulp van deze uitspraak?
De rechtspraak wordt soepeler voor het aannemen van gerechtvaardigd vertrouwen. Dat betekent dat sneller een toezegging wordt aangenomen maar deze uiteraard wel aangetoond moet worden.
Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat de houder van een perceel zich kan beroepen op het vertrouwensbeginsel, met als bewijsstuk een email van een bevoegd ambtenaar van de gemeente waarin aan is gegeven dat de gewenste bouw gerealiseerd kan worden
Op het moment dat jij, of bijvoorbeeld de makelaar, bij de gemeente informeert naar mogelijkheden op een perceel, laat dan toezeggingen van de gemeente zoveel mogelijk op papier zetten en bewaar deze goed. Op deze manier kun jij je indien nodig ook op het vertrouwensbeginsel beroepen.
[1] ECLI:NL:RBLIM:2023:1039.
