Door Sterre Ploegmakers 20 januari 2023

Wat als je mondeling afspreekt dat de bovenverdieping van jouw woning door een ander als atelier gebruikt mag worden zonder dat daarvoor....

Wat als je mondeling afspreekt dat de bovenverdieping van jouw woning door een ander als atelier gebruikt mag worden zonder dat daarvoor huur verschuldigd is, is er dan sprake van een huurovereenkomst? Op deze vraag heeft de Rechtbank Den Haag antwoord gegeven.

Waar ging het in deze zaak om?

Door partijen is mondeling een overeenkomst gesloten over het gebruik van de bovenverdieping als atelier, waarbij geen geldbedrag verschuldigd is aan de eigenaar van de woning. Vervolgens plaatst de gebruiker van de bovenverdieping een dure vloer en maakt hij inrichtingskosten. Ook betaalt hij een tegemoetkoming voor gas, water en licht én betaalt hij huurpenningen ten behoeve van de opvang van enkele familieleden van de eigenaar. Daarnaast heeft de eigenaar kunst ontvangen van de gebruiker.

Een paar jaar later wil de eigenaar de mondelinge overeenkomst opzeggen, maar de gebruiker gaat hier niet mee akkoord en stapt naar de rechter. De gebruiker is van mening dat er sprake is van een huurovereenkomst en daarom de regels voor de beëindiging van de huurovereenkomst gelden. De eigenaar meent daarentegen dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst. De regels voor het opzeggen van een bruikleenovereenkomst zijn minder streng dan die van de huurovereenkomst.

Uitspraak van de rechter

De rechter moet in deze zaak uitzoeken of er sprake is van een huur- of bruikleenovereenkomst. Hoe de partijen de overeenkomst hebben genoemd, is niet leidend voor de kwalificatie van huur; er moet naar de inhoud worden gekeken. De wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, mondeling of schriftelijk, is verder niet van belang, omdat een overeenkomst op beide manieren gesloten kan worden.

Allereerst kijkt de rechter naar de wettelijke definitie van een huurovereenkomst. Volgens deze definitie gelden er twee voorwaarden:

Het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder; en
Het verrichten van een tegenprestatie door de huurder.

Aan de eerste voorwaarde wordt voldaan. Dit wordt ook niet door de partijen betwist. In deze zaak gaat het om de tweede voorwaarde: is er sprake van een tegenprestatie? In de praktijk bestaat de tegenprestatie veelal uit een geldbedrag. De gebruiker betaalt geen huurpenningen, maar maakt andere kosten. Uit de rechtspraak blijkt dat de tegenprestatie ook ‘in natura’ kan bestaan, mits deze tegenprestatie in verhouding staat tot het gebruik van de woning en substantieel is. Hierbij mag de tegenprestatie niet sporadisch gebeuren en mag er geen sprake zijn van een symbolische vergoeding.

De rechtbank acht dat in deze zaak sprake is van een tegenprestatie en dus sprake is van een huurovereenkomst, ondanks dat de bedragen onregelmatig en verschillend van aard zijn. De rechter vindt het dus niet relevant dat de bedragen niet kostendekkend zijn, omdat de verschillende tegenprestaties gezamenlijk als reële tegenprestatie beschouwd mag worden.

Kortom, let goed op voordat je mondeling een (gedeelte van een) woning in gebruik verstrekt aan een ander. In deze zaak is sprake van een (mondelinge) huurovereenkomst, met als gevolg dat de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurregime gelden.